Muitas pessoas se propõem a investir em ações empresariais, sejam de Sociedade Limitada ou estatais. Outras acreditam no potencial do mercado imobiliário, levando parte do capital para diferentes modelos imobiliários para revender ou alugar para famílias e empresas.
Investir em imóveis, mesmo em uma escala muito pequena, continua sendo um meio eficiente para empreendedores que buscam construir um fluxo de caixa corrente, mesmo com todas as nuances do cenário macroeconômico nacional e internacional.
Por existir diversas maneiras de se inserir no mercado imobiliário, pode ser difícil saber por onde começar.
Do que se trata o mercado imobiliário?
Há muitas maneiras de começar um negócio voltado para o mercado imobiliário.
Inclusive, para se inserir no mercado e divulgar sua marca, é possível até mesmo distribuir instalações elétricas prediais que estão relacionadas a essa área tão abrangente, ou durante as visitas aos imóveis com os clientes.
Isso porque, tais materiais criam uma boa experiência e criam uma memória de valor em quem fez a visita ou em empresas parceiras. Além disso, os itens contribuem para ampliar o alcance do seu nome enquanto corretor, por exemplo.
Além disso, em relação a atuação, é preciso considerar que enquanto muitas pessoas investem em imóveis de forma direta, disponibilizando espaços para compra e locação, outras prestam serviço imobiliário.
A propósito, trabalhar com pessoas que atuam nesse setor pode ser uma ótima maneira de aprender sobre o mercado imobiliário para posteriormente investir no segmento, possuindo imóveis para locação.
Assim, também é possível verificar essas formas de atuação como uma evolução enquanto empreendedor.
Dentre os benefícios de empreender nessa área estão ganhar renda de aluguel, lucrar com a valorização potencial no longo prazo e obter reduções e benefícios fiscais, sendo essas apenas 3 das muitas razões para se investir em imóveis.
Entretanto, para responder à pergunta inicial, é preciso estabelecer que existem 4 categorias principais de imóveis:
- Comercial;
- Industrial;
- Residencial;
- Rural.
Logo, o mercado imobiliário abrange uma série de potenciais investimentos focados nesses modelos de imóvel e pode se direcionar para a compra e venda de terrenos, reforma de espaços e disponibilização para aluguel e venda, a atuação como corretor, ou mesmo investimentos junto a investimentos financeiros (como FIIs).
Assim, para quem quer ser um bom empreendedor nesse segmento podem usar a alavancagem de forma conservadora como uma maneira de aumentar os potenciais retornos financeiros a médio e longo prazo.
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8 passos para iniciar um negócio imobiliário
Depois de identificar em qual nicho se pretende seguir, o empreendedor precisa agir.
Para isso, seguem 8 etapas principais que focam no planejamento, lançamento e expansão no mercado imobiliário.
- Tenha ideias claras e definidas
As pessoas que investem no mercado imobiliário podem ser ativas, passivas, ou uma combinação de ambos os perfis.
Exemplos de estratégias ativas imobiliárias incluem venda de residências e propriedades que precisam de reforma e adaptação conforme a zona territorial em que estão inseridas.
Por outro lado, determinados investidores compram imóveis prontos disponíveis para implementar aluguel e manter o fluxo de capital girando a longo prazo, inseridos em todas as fases de um ciclo imobiliário, que pode ser afetado por taxas de juros, tendências demográficas e intervenção pública.
Parte do ajuste fino de uma ideia para um negócio imobiliário é selecionar um nicho em específico, como empresas que produzem fabricante de equipamentos industriais e precisam de uma área para a construção de uma gráfica.
Alguns nichos comuns do mercado imobiliário que os investidores consideram incluem casas de aluguel unifamiliares, pequenos edifícios multifamiliares e investimentos em um grupo como uma parceiro oculto.
Por fim, é preciso definir uma meta específica para o negócio imobiliário e desenvolver pequenas etapas acionáveis de curto prazo para atingir a meta de longo prazo.
Por exemplo, se o objetivo é possuir 40 casas de aluguel nos próximos 20 anos, é preciso elaborar um plano de como adquirir uma média de duas casas por ano.
- Crie um plano de negócios
Um plano de negócios ajuda os empreendedores a se concentrarem em etapas específicas para o sucesso e, consequentemente, alcançar os objetivos de curto e longo prazo.
Um bom plano de negócios para o mercado imobiliário não precisa ter dezenas de páginas, desde que seja conciso e considere todos os aspectos e impactos que podem se relacionar ao sucesso do empreendimento.
As principais seções ao criar um plano de negócios imobiliário inclui:
- Análise de potenciais clientes;
- Gestão administrativa e financeira;
- Pesquisa de mercado imobiliário;
- Plano de vendas e marketing.
Às vezes, as pessoas ficam presas escrevendo um plano de negócios e param por aí. Eles nunca lançam os próprios negócios imobiliários para realizar o sonho de atender um salão comercial ou disponibilizar espaços com bancada de aço inox para cozinha industrial para atender um restaurante ou lanchonete.
Contudo, esse é um erro que não deve ser cometido para quem deseja ser um bom empreendedor no mercado imobiliário.
- Calcule os custos iniciais
Uma das melhores vantagens de iniciar um negócio imobiliário é que a barreira de entrada é mais baixa. Não é preciso ser PhD ou ter uma pós-graduação específica, ou um espaço de escritório caro e dezenas de funcionários.
Na verdade, tudo o que um investidor imobiliário remoto, por exemplo, precisa é de um computador ou notebook e uma conexão com a internet. Isso já é o suficiente para analisar oportunidades de investimento na área em que se pretende atuar.
As despesas exatas ao iniciar um negócio imobiliário variam de acordo com o tipo de empreendimento e a estratégia de financiamento, como empréstimos bancários ou uso de outros bens que quem vai investir possui, demandando um planejamento claro e eficaz do que considera válido e que pode trazer retorno.
- Escolha uma estrutura de negócios
Entre empresas individuais, parcerias comerciais, corporações e sociedades limitadas, é preciso identificar corretamente o negócio para que as taxas e impostos sejam cobrados de maneira devida.
Cada tipo de entidade para um negócio imobiliário tem diferentes considerações fiscais e legais a serem consideradas.
Para auxiliar nesse processo, muitos investidores consultam um advogado ou contador ao escolher como formalizar um negócio, de modo a garantir o enquadramento correto e evitar prejuízos ou sanções.
Além disso, dependendo da estrutura do empreendimento, um investidor pode precisar escolher um nome legal e incorporar e solicitar um número de CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica), bem como verificar outros processos burocráticos, mesmo que não tenha funcionários e conte apenas com uma sala com saco valvulado.
- Selecione um sistema de contabilidade
Existem muitos sistemas de software genéricos e prontos para uso que um novo negócio imobiliário pode utilizar.
No entanto, é preciso identificar uma plataforma que se adeque às necessidades do empreendedor, conte com categorias que facilitem a organização fiscal do tipo de investimento feito e que seja de fácil utilização.
Contudo, pode ser necessário também contar com o apoio de um profissional especializado, visto que algumas ferramentas são mais voltadas para profissionais que já entendem como funcionam os trâmites burocráticos e toda a técnica de finanças e pagamentos de taxas e impostos.
O mais importante nesse contexto é dimensionar as entradas e saídas, investimentos necessários e até ter o controle de reservas de emergência para potenciais melhorias que podem ser implementadas nas estruturas antes da venda/aluguel sem que isso comprometa o orçamento.
Isso porque, pode ser que, em algum momento, seja necessário encontrar uma verba para a manutenção de aquecedor a gás komeco de uma série de imóveis d emdoo a manter a competitividade no mercado.
Caso não haja um plano financeiro claro, isso pode ocasionar perdas financeiras e dívidas. Assim, apenas o contador pode indicar qual a melhor forma de adquirir esse valor sem comprometer o sucesso dos empreendimentos.
De qualquer maneira, se não for possível contratar uma empresa especializada a princípio, pode-se utilizar um sistema de contabilidade gratuito projetado para investidores imobiliários, tendo como função principal simplificar as finanças da propriedade de aluguel.
- Obtenha as licenças necessárias
Um investidor imobiliário não precisa de licença de corretor de imóveis para possuir um imóvel alugado. Mas para construir um condomínio pode ser necessário contratar um serviço de kit cavalete para desenvolver um projeto adequado à área ocupada.
As licenças e alvarás que um empreendimento imobiliário precisa variam de acordo com o estado, município e bairro em que o imóvel está localizado e a finalidade do espaço.
Em determinados estados, pode ser que o proprietário de um imóvel alugado seja obrigado a coletar um imposto sobre vendas ou aluguel de um inquilino e remeter o imposto para o município em que está instalado.
Por esse motivo, também é crucial verificar a região de atuação e as diferentes normas que é necessário cumprir em cada local.
- Investigue a necessidade de serviços terceirizados e taxas extras
Todo empreendimento está exposto a certos riscos que podem impedir a concretização de um novo negócio.
Para se ter uma ideia, existem vários tipos de seguros e fiscalizações que um empreendimento imobiliário pode exigir, dependendo de como todo o negócio está estruturado e o tipo de investimento realizado.
Por exemplo, imagine que uma construtora está desenvolvendo um empreendimento para moradores solteiros, mais focado em estudantes em início de carreira.
Neste caso, os apartamentos podem contar com taxa para lavanderia e infraestrutura elétrica, responsáveis pela higienização dos espaços e roupas de cama.
Por isso, ao fazer uma parceria para anunciar esses imóveis, é preciso deixar essa informação clara aos potenciais inquilinos.
Do mesmo modo, em uma casa de condomínio, a parceria e contratação de tais serviços pode se fazer necessário, seja para os cuidados de áreas comuns, como para o direcionamento de lixo doméstico em ambientes de uso social, ou mesmo para os dias de exibição do imóvel.
Ou seja, dependendo da construção imobiliária, pode ser que a contratação de uma terceirizada seja obrigatória ou faça parte do escopo de taxas do aluguel, o que precisa ser avaliado ao iniciar as tratativas para o investimento.
A segurança é outro fator que exige a contratação de serviços terceirizados, o que inclui a portaria, recepção de visitas e encomendas, além de atendimento a profissionais responsáveis pela jardinagem e limpeza da piscina.
Assim, no caso de disponibilizar toda a construção e administrar o local, também é importante considerar esses aspectos, inclusive a liberação de funcionamento e adequação ao AVCB.
- Encontre a melhor forma de investimento
Na verdade, existem várias formas de se investir em imóveis. Atualmente, por exemplo, é possível participar de um crowdfund. Esse é um modelo moderno e está ainda em início de implementação no mercado imobiliário e consiste em “vaquinhas” online.
Comprar ações fracionárias de um imóvel alugado, ou ser um parceiro oculto em um consórcio ou joint venture são outros exemplos de investimento imobiliário sem possuir uma propriedade de forma definitiva e direta.
No entanto, muitos empreendedores que se arriscam no mercado imobiliário, e saem ganhando, começam comprando uma casa para disponibilizar de aluguel para uma única família.
Ter apenas uma locação e uma unidade para focar reduz a curva de aprendizado, mas é uma forma segura para começar a investir, compreendendo os aspectos desse modelo de negócio e reduzindo riscos.
Imóveis com máquinas industriais podem ser encontrados em todas as localidades, por todo o território nacional, e o financiamento ou empréstimo bancário pode ser o aporte necessário para iniciar um empreendimento nesse setor.
Conclusão
Por fim, é importante compreender que o mercado imobiliário é dinâmico, e é preciso estar atento a diversos pontos que formam o ciclo comercial de um imóvel, que trata da recuperação, expansão, oferta e recessão, fatores esses que podem ser estimulados por fatores externos.
O mercado imobiliário pode mudar e isso acontece, invariavelmente, a todo instante, e os investidores devem estar atentos às oportunidades para identificar as tendências de compra e venda que o próprio cenário oferece.
A boa notícia é que para ser um bom empreendedor no mercado imobiliário basta compreender essas flutuações, se manter atualizado e identificar o modelo que mais funciona para seu perfil de empreendedor.
Além disso, um fator importante a ser considerado é que existem oportunidades potenciais em diferentes categorias, e investir com sucesso em imóveis pode ser uma excelente oportunidade para quem busca investimento em um setor que não falta clientela. Esse texto foi originalmente desenvolvido pela equipe do blog Business Connection, onde você pode encontrar centenas de conteúdos informativos sobre diversos segmentos.
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